Dokumentacja budowy

Dokumentacja budowy to zbiór dokumentów, które opisują i poświadczają sposób realizacji oraz efekty każdego etapu inwestycji. Celem jej sporządzania jest zapewnienie dostępu do konkretnych informacji w przypadku, gdy dojdzie do wykrycia nieprawidłowości, awarii, wypadku czy też pojawi się potrzeba zmiany lub rozbudowy obiektu. Dokumentacja budowy jest gromadzona przez cały okres jej trwania i systematycznie wzbogacana o nowe pozycje. Potrzeba jej tworzenia i przechowywania wynika z ustawy Prawo budowlane.

Co składa się na dokumentację budowy?

Liczba dokumentów, jakie znajdą się w dokumentacji budowy, zależy od charakteru, wielkości i przeznaczenia obiektu. Znacznie mniej elementów trafi do dokumentacji budowy domu jednorodzinnego niż w przypadku galerii handlowej czy obiektu przemysłowego. Obowiązek jej tworzenia spoczywa na każdym inwestorze, bez względu na to, jaki budynek stawia, czy jaką buduje drogę. Na prawidłowo sporządzoną dokumentację budowy składa się sześć elementów:

• projekt budowlany uzupełniony o pozwolenie na budowę,
• dziennik budowy,
• protokoły odbioru sporządzane po zakończeniu każdego etapu inwestycji (fundamentów, instalacji wodnej czy gazowej, ścian nośnych, dachu itp.,
• opisy i rysunki niezbędne do wykonania określonych prac budowlanych,
• dokumenty geodezyjne – operaty, książka obmiarów,
• dziennik montażu.

Obowiązkowo w każdej dokumentacji budowy muszą się znaleźć trzy pierwsze pozycje. Trzy pozostałe są uwarunkowane potrzebami, jakie rodzi typ inwestycji.

Przechowywanie dokumentacji budowy

Prawo budowlane nie tylko nakłada na inwestora obowiązek sporządzenia dokumentacji budowy, ale również przechowywania dokumentów. Po zakończeniu prac przyjmuje ona nazwę dokumentacji obiektu i powinna zostać zabezpieczona na czas tak długi, jak długo istnieje dany obiekt. W tym czasie może być uzupełniana o dodatkowe rysunki, plany czy opisy niezbędne do przebudowy, kapitalnych remontów i innych prac budowlanych.

Opisy służące realizacji obiektu – pozwolenie na budowę

Poza wyżej wymienioną dokumentacją budowy, to tak właściwie najważniejszym elementem projektu budowlanego jest nic innego jak pozwolenie na budowę. To właśnie ten urzędowy dokument pozwala na rozpoczęcie budowy i prowadzenie prac budowlanych. Jak wskazuje Kodeks Postępowania Cywilnego, to stosowne organy są zobowiązane do tego, żeby wydać pozwolenie na budowę bez żadnej zwłoki. Jak sami jednak wszyscy wiemy, prawo budowlane mówi swoje, a życie swoje. Należy pamiętać że do pozwolenia na budowę powinny być dołączone liczne załączniki, w których znajdziemy między innymi projekt zagospodarowania działki, wszelkie potrzebne uprawnienia budowlane, rysunki i opisy służące realizacji obiektu, decyzje dotyczące obiektu, opinie zarządcy nieruchomości, projekt techniczny itd. Zbiór wymaganych dokumentów jest naprawdę spory i wielu może przyprawić o prawdziwy ból głowy.

Projekt budowlany – kolejny niezwykle istotny dokument

Jeżeli chodzi o dokumentacje budowy, to kolejnym niezwykle ważnym jej elementem jest tak zwany projekt budowlany. Jego specyfikę definiuje Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. To właśnie w tym zapisie prawnym stwierdzono, że na odpowiednio przygotowany projekt budowlany składają się trzy elementy, do których zaliczamy: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt techniczny oraz projekt architektoniczno budowlany. 

Niestety dokumentacja budowlana ma, to do siebie, że musimy mieć papier na papierze, a więc aby projektant mógł w ogóle opracować projekt budowlany, to w jego rękach muszą się znaleźć między innymi: decyzja o warunkach zabudowy, wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu, mapa sporządzona przez geodetę, wypis i wyrys z rejestru gruntów czy warunki przyłączenia do sieci gazowej, elektrycznej czy wodociągowej. Ponadto niezwykle ważny jest również załącznik w postaci oświadczenia projektanta o sporządzenie projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz kopia zaświadczenia potwierdzającego uprawnienia budowlane projektanta. Zbiór wymaganych prawem dokumentów jest naprawdę spory i może nasuwać pytanie, po co nam aż tyle papierów? Głównym czynnikiem jest tutaj zabezpieczenie zarówno inwestorów jak i projektantów na wszelkie możliwe sposoby przed samowolką budowlaną bądź innymi oszustwami, które akurat na tym rynku, często mogą prowadzić do wielomilionowych strat. 

Dziennik budowy – obligatoryjny element każdej inwestycji budowlanej

Kolejnym niezwykle istotnym elementem dokumentacji każdego obiektu budowlanego jest tak zwany dziennik budowy. Jak sama nazwa wskazuje, służy on do tego, żeby odnotowywać w nim każde kolejne etapy prac oraz wszystkie towarzyszące im zdarzenia i okoliczności. Dokument ten otrzymuje inwestor od właściwego organu administracji budowlanej, jednak dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę. Każdy dziennik budowy musi być opatrzony numerem (świadczy on bowiem o jego zarejestrowaniu), a na każdej jego stronie powinna się pojawić pieczęć urzędu. Należy zauważyć, że jedynie uprawnione osoby mogą dokonywać wpisów w dzienniku budowy, a te osoby to: projektant, inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, geodeta oraz pracownicy wszystkich organów, które mają prawo do przeprowadzania kontroli na budowie. Obecnie coraz częściej wykorzystuje się dzienniki elektroniczne, które znacznie ułatwiają pracę.

Czym są protokoły odbiorów częściowych i końcowych

W prawie budowlanym można spotkać się również z terminem takim jak protokoły odbiorów częściowych i końcowych, czym one jednak tak właściwie są? Otóż, odbiór robót budowlanych zwykle jest dokonywany na podstawie tak zwanego protokołu odbioru, który powinien być sporządzony, gdyż ułatwia on proces rozliczenia projektu. Jak wskazuje ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, zarówno protokoły odbiorów częściowych jak i końcowych są istotnym elementem dokumentacji budowy, gdyż ich treść może być przydatna np. podczas sporów między stronami.

Odbiór częściowy jak sama nazwa wskazuje występuje w sytuacji, kiedy inwestor odbiera fragment wykonanych robót budowlanych. W tej sytuacji jest on zobowiązany, na żądanie wykonawcy, do wypłaty wynagrodzenia w zależności od tego jaki zakres prac został wykonany.

Odbiór końcowy z kolei występuje w sytuacji, kiedy wykonawca przekazuje na rzecz inwestora pełnie wykonanych przez siebie robót. Z momentem odbioru robót budowlanych inwestor nabywa wszelkie prawa, łącznie z tymi dotyczącymi rękojmi i gwarancji. Należy zauważyć, że podpisanie protokołu końcowego jest równoznaczne z potwierdzeniem spełnienia świadczenia przez wykonawcę.

Jak długo należy przechowywać dokumentację obiektu budowlanego?

Ostatnim elementem, który chcemy poruszyć w tym artykule są informacje dotyczące tego, jak długo należy przechowywać dokumentację obiektu budowlanego. Zasadniczo inwestor powinien przekazać dokumentacje – wliczając w to między innymi dokumentację powykonawczą, decyzje dotyczące obiektu, instrukcje obsługi i eksploatacji oraz inne dokumenty, które trafiają do właściciela bądź zarządcy obiektu budowlanego. Komplet dokumentów powinien trafić do książki obiektu tak by tworzyć dokumentacje obiektu, która powinna być przechowywana tak długo tak dany obiekt budowlany istnieje. Zaniedbania w zakresie przechowywania dokumentacji obiektu budowlanego podlegają karze grzywny.