Dokumentacja powykonawcza

Zakończenie każdej inwestycji budowlanej wiąże się z koniecznością zebrania dokumentacji powykonawczej, skompletowania jej, właściwego skategoryzowania oraz przekazania właścicielowi nieruchomości lub jej zarządcy. To zadanie spoczywa na kierowniku budowy. Jest on zobligowany do rzetelnego przygotowania dokumentacji powykonawczej wraz ze zmianami, jakie były nanoszone w trakcie prac oraz pomiarami geodezyjnymi. W jego gestii leży również stworzenie wykazu materiałów, z jakich korzystała jego ekipa przy wykonywaniu poszczególnych etapów inwestycji. Chodzi głównie o możliwość udowodnienia, że były one bezpieczne i pozyskiwane z legalnego źródła. Świadczy o tym np. deklaracja zgodności czy deklaracja właściwości użytkowych (w zależności od tego, czy wyrób jest oznakowany symbolem CE czy B). W razie potrzeby obowiązki kierownika budowy może przejąć inna osoba uprawniona np. projektant czy inspektor nadzoru inwestorskiego.

Co zawiera dokumentacja powykonawcza?

Dokumentacja powykonawcza cechuje się obszernością. Im większy i bardziej złożony realizuje się projekt inwestycyjny, tym jej zawartość jest coraz większa. Wynika to chociażby z liczby wykonanych rysunków technicznych czy planów dotyczących poszczególnych części obiektu. Nie bez znaczenia są też wykorzystane materiały, których może być znacznie więcej w nowoczesnym biurowcu niż w domu jednorodzinnym.

Dokumentacja powykonawcza to jednak nie tylko powyższe. Poza tym zawiera:

• pozwolenie na budowę wydane przez odpowiednią instytucję,
• zatwierdzony projekt budowlany z  naniesionymi zmianami,
• dziennik budowy prowadzony przez kierownika budowy, Inwestora, Projektanta lub Inspektora Nadzoru Inwestorskiego,
• protokoły odbioru,
• książki obmiaru, operaty geodezyjne,
• dziennik montażu – jeżeli dotyczy (jest prowadzony w przypadku budowy domów prefabrykowanych, których budowa polega na zmontowaniu gotowych elementów na placu budowy),
• rysunki techniczne – jeżeli dotyczy.

Istotnym elementem składowym jest wspomniany wcześniej projekt budowlany, w którym należy nanieść wszystkie poprawki wprowadzone w trakcie jego realizacji. Należy przy tym podkreślić, że poprawki te muszą mieć nieistotny charakter. Powinno to być potwierdzone oświadczeniem głównego architekta, kierownika budowy oraz Inspektora Nadzoru. W sytuacji gdyby takie zmiany były istotne dla inwestycji, obecne pozwolenie na budowę straciłoby ważność. Wówczas trzeba sporządzić nowy projekt lub też po raz drugi starać się o pozwolenie na budowę.

Dokumentacja powykonawcza musi mieć protokoły odbioru. Nie chodzi tu jednak wyłącznie o dokument końcowy, przygotowywany po sfinalizowaniu inwestycji i odbiorze technicznym. Odbiór prac powinien odbywać się po zakończeniu każdego ich etapu. Przykładowo, jeśli na działce została wykonana kanalizacja, jej odbiór po zakończeniu budowy będzie niemożliwy z uwagi na lokalizację pod budynkiem. Dlatego trzeba go przeprowadzić w momencie, w którym ekipa odpowiedzialna za wykonanie zakończy prace, a wykop nie zostanie jeszcze zasypany.

Stąd też dokumentacja powykonawcza powinna zawierać:

• protokoły odbiorów częściowych,
• protokoły odbiorów końcowych robót budowlanych,
• protokoły z badań i pomiarów,
• protokoły prób szczelności,
• i inne dokumentujące prawidłowość wykonanych instalacji.

Dokumentacja powykonawcza jest wymagana do sfinalizowania inwestycji – w szczególności do otrzymania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Takie pozwolenie jest wydawane na podstawie wniosku złożonego w odpowiednim urzędzie i uzupełnionego o wymienione dokumenty. Zaświadczenie wystawia się w formie fizycznej dla dużych inwestycji budowlanych. W przypadku domów jednorodzinnych może to być milcząca zgoda. W praktyce oznacza to brak jakiejkolwiek reakcji ze strony urzędu w terminie 14 dni po dostarczeniu informacji o zakończeniu budowy.

Dokumentacja powykonawcza – przechowywanie

Nie wystarczy tylko zebrać dokumentację powykonawczą. Inwestor jest zobowiązany do jej przechowywania tak długo, jak będzie istniał wykonany obiekt. Szczegółowe wytyczne w tym zakresie regulują przepisy prawa budowlanego, a konkretniej art. 63 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414).